2 二月

安省购房流程、步骤及费用最详解!干货请收藏!

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第一部分:加拿大安省购房基本流程和步骤:

步骤一:联系银行或贷款经纪, 确定大致的贷款范围

加拿大买房程序的第一步就是联系银行或贷款经纪。银行或贷款经纪通常在了解你的家庭收入、债务状况、日常生活开支和你的首付金额后,告诉你可以申请到的贷款额度和大致的贷款利率(因为利率一直在变,银行在咨询时, 会给出一个的利率范围)

一般我们可以申请做个预评估pre-approval,通常有三个月的期限,以避免三个月内利率上涨。如果你有满意的收入证明,贷款额度可以是80%,但如果你没有工作或没有足够好的收入证明,那么贷款只能是65-70%。

步骤二:确定您的签约经纪人,并开始看房

首先,联络,筛选和确定你信得过的地产经纪人,并签署代理协议。

随后,和经纪人共同分析你目标房源的地段、房价以及房屋类型,经纪人会根据这些资料为你选择合适的房屋;

一个好的经纪必须具备良好的职业道德,了解法律和各项规定,具有专业知识,关注你的需求,提供建设性的建议,诚实可靠。找到符合你的价格和地段的房屋后,你要了解以下各项:

1,房子的状况(condition);包括屋龄、内外装饰、屋顶、墙面、地板和电器等等。

2,地税(Property Tax)和水电气费;加拿大所有的房子都有暖气,燃料有天然气(gas)、电或燃油(oil),相对而言,gas是比较经济划算的,用电干净但较贵,而用油则不太方便。甚至很多保险公司都不再受保用油的房子。一般来说,你不大会有精力来改这东西。

3,建筑图(Survey);严格来说它只是一张土地和房屋方位图。你申请贷款,将来卖房都需要它。

4,中央空调;因为这里的夏天不太热,三十多度的日子就几天,一般用电扇就行,所以有些房子没有中央空调。

5, UFFI(Urea Formaldehyde Foam  Insulation),一种化学填充剂,很多人管它叫石棉,其实和asbestos是两回事。为了节省能源,在1975到1979年间,安省曾鼓励使用UFFI注射进墙体作外墙绝缘隔热材料,全国大约有十万户采用,但后来又发现UFFI会释放出 formaldehyde gas,含有对人体健康有害的成分,政府又出了一大笔钱替住户拆除,再后来又发现其实没什么大事。因此,市面上有UFFI的房子很少,经纪人会要求卖方保证屋内不含UFFI,并写进合同。

6,朝向和日照;不象国内的很多好房子都要求坐北向南。加拿大的房子朝向就乱多了,除了上下,朝哪个方向的都有。事实上,因为日照时间长,很多朝西的房子也很受欢迎。

7,其它的门窗厨房卧室,不一一列举。

步骤三:下Offer

房主已经有了一个要价(askprice或list price),你可以就地还钱,也叫“下Offer”。Offer由经纪人来写,但价钱由买家定。买家当然想是越便宜越好,但不能还得太低,太低了卖主认为你不诚心。负责的经纪会提供最近这个区内类似房屋的成交价格,据此并结合经验给你一个参考意见。经纪会和你仔细研究所有细节,肯定你所需要的各项条件都在

Offer内,例如订金(通常是一万两万或房价的 5%)、交屋日期、电器、家具、窗帘及地毯等。

通常经纪会在合同里加进几项条件(Condition),包括验屋、贷款等,Condition的时间通常是5个工作日,如果有条件不满足,你可以不买这房子,不会有什么损失。合同中还会有一个时间限制(Irrevocable time),卖主必须在此前做出决定。

所有条款写完后,你要在每份合同上签字,然后由经纪负责送给卖方经纪。卖主可能接受,可能拒绝。如果卖主觉得你的条件比较接近,他会回签回来(这里叫Counter Offer),一般来说是在你的Offer上改动价格或者交屋日期(Closing  Day),有些也用专门的合同,只写了要改动的条款。同样,也给你一个“最后期限”,在此日期前做出决定。你可以接受、拒绝或者再还个价。就这么来来往往,直到达成一致,或者最后告吹。最后签字前一定要慎重,这可是有法律约束的,签完字可就不能改了。然后,你要照合同交给经纪人一张支票(有些要Money order)作为订金,这笔钱存到卖方经纪公司的一个由政府和银行监管的信用帐户里去(trust account),绝对安全,如果最后因为合同中的条件不能满足,你不要这个房子,钱会完整地退给你。

步骤四:验屋

验屋项目包括房屋的面积、年头、水电、暖气空调、屋顶、墙面、上下水、地板、门窗···等等。验屋师会详细给你解释房子的优点和缺点,一定得听清楚,记下来。当然,如果电器不能正常工作,卖主必须为你修好,除非合同另外声明。大毛病(指房子的建筑支撑结构和电力系统等)你可得斟酌,你可以要求卖主修理,如果不同意,你也可以要求降价;

实在不行,只要你不签那份免除Condition的通知(Waiver),合同自动取消,这是法律赋予你的权力。但有一点一定要告诫:在下Offer以前,必须明白,要买的房子就是现在的 样子,你的出价就是按现在的状况来的,除了影响房子使用功能和确实的缺陷(比如房子结构有问题,要么电器罢工了),或者写进合同的东西外,卖主一般不会再做任何其它的改进或装饰。

步骤五:(和步骤4同步)正式申请按揭贷款

将房屋合同、成交房价等信息通知之前的银行或贷款公司,对按揭作正式审核。验屋贷款都没问题了,其它条件也满足了,就得给卖主签出Waiver(免除条件通知)。

步骤六:索取StatusCertificate(only for condo)

Condo Apartment和Townhouse才有。通常包括了Condo的所有相关文件,如注册登记时的文件,近期的财务情况,以及保留金(Reserve Fund)和保险单。申请费100元,通常由买方支付。如果不满意,可以取消合同。

步骤七:房契(产权)检查

合同里有一个查契期限,卖房者一定要在这之前把合同交给律师,律师花一定时间才可能完成。通常律师把房子的历史查个底:土地的所有权,房子有没有抵押,有没有侵占别人土地,怎样的路权,是否拖欠地税和其它费用,检查当地政府有没有发出这座房子有什么问题的通告。律师还会计算你应该承担的地税和其它费用并准备相关的法律文件。

步骤八:买保险

所有贷款机构都会要求你购买保险,尤其是火险,并在交屋那天生效。所以在决定要这座房子后,联络保险公司,得到保险号码(Policy Number)后,通知银行或贷款公司,还有律师。同时,让保险公司发个信给他们。通常其它的财产险没有cover,所以你可以买财物和人身伤害险,不过不是必需的。

步骤九:开通水电气账号

打电话给水、电、天然气和Cable公司,通知他们在交屋后给你开个新户口,还有银行、交通部(你的车和驾照)、健康卡、保险公司,地址都要改。

步骤十:交房前,最后一次进屋检查

步骤在closing前,你应该还有机会做最后一次检查,看是否有毁损,并有机会向房主询问设备的使用方式

步骤十一:去律师楼签字

交屋的前几天,律师会通知你去签署所有文件,并要带足银子准备接收房屋。

步骤十二:交屋日的检查

这天,买卖双方律师都会在地产登记机构(也就是房管局)网络上办理所有的手续,一般在下午会通知你去拿钥匙。拿到钥匙后你应该先到房子里检查一遍,有什么问题,比方电器家具少了,玩不转了,立刻通知律师,有可能的话拍照留影。

到此为止,房子是你的了,然后买家具,联络搬家公司,告知你的亲朋好友,还要买修理院子的工具,通知有线电视公司。

 

第二部分:加拿大安省购房相关费用详解

1、买房定金:(Deposit):买房定金一般是房价的5%,买家应在买卖双方签订买房合同后的24小时内把定金以银行本票(money order or bank draft)的形式交给 卖方,一般先存在卖方地产公司或律师的信托账户里。 (有些时候没有办法再本地给本票,通常两种形式。如果买家在外省,可以通过本地银行Direct Deposit。如果买家在国外,通常从国外汇加币到卖方的地产公司。这时候需要卖方的地产公司能够接受 wire transfer.) 。定金在签还价建议书时支付,成交时再转入首期内。

  2、房款或首期款(Payment or Downpayment): 买家根据自己的实际情况,可以   选择付清买房全款,也可以选择去银行申请按揭贷款,自己先付首期,用银行贷款付清余额。  一般加拿大房产首期款是物业成交价的35%。在这里,如果选择的是5大银行(CIBC、TD、BMO、RBC、SCOTIA ),通常不需要lender fee。如果选择B类银行,通常会有一个1%的lender fee。另外支付给政府机构 CanadaMortgageandHousingCorporation(CMHC)或 MortgageInsuranceCompanyofCanada(MICC)担保的保险费(以及申请费﹑法律费)。

3、房屋估价费(Home Appraisal Fee) 房屋估价费用一般在$500加币以上。根据评估师的不同报价。通常评估师由贷款银行制定的估价师来进行估价,费用由银行代收。

4、验屋费:(Home Inspection Fee)一般视房屋大小、屋龄而定,约在200-600加币间,公寓和城市屋约在200-350加币不等,独立屋约在350-600加币左右。豪宅的话请准备上千加币。由买家直接付费给验房师,验房师在验过房子后,会给出一份详细的验房报告,包括一些图片、维修建议以及可能产生的费用

5、律师费和产权保险费(Legal Fee & Title Insurance Fee)买房的律师费一般在$1000-2500加币。律师费包括产权调查费Title Searching Fee、产权注册费Title Registration Fee、房贷/抵押登记费Mortgage/Charge Registration Fee和其他杂费Miscellaneous Fee。产权保险 Title Insurance在$300-$1000左右,由律师代买代交,故一般包括在律师费里。

6、房屋保险费用(Home Insurance Fee) 房屋保险保费约为房价的0.1%-0.2%。保费的计算取决于房龄、房子的状况、房子所处的区域、房子的居住现状、保单的覆盖范围,以及房主过去是否索赔等因素。如果是贷款购买房屋,所有贷款机构都会要求你购买房屋保险,尤其是火险,并在交房日当天生效,否则拿不到贷款的款项。

7土地转让税( land Transfer Tax)一次性缴纳,交接时由律师代收。多伦多市的土地转让税最高,包括省税和多伦多市税两项。而在多伦多周边其他城市,只需缴纳省税。土地转让税的计算方法如下:

多伦多市土地转让税:

5.5万元以下的部分(包括5.5万),征收0.5%;

5.5万到25万元之间的部分,征收1%;

25万到40万元之间的部分,征收1.5%;

40万到200万之间的部分,征收2%;

200万元以上的部分,征收2.5%。

多伦多市税折扣要求:按房价最多折扣$4,475加元。买房人必须市18岁以上加拿大公民或永久居民,买房后9个月内要入住,买房人和其配偶在全球范围内没有其他房子。

安省土地转让税:

5.5万元以下的部分(包括5.5万),征收0.5%;

5.5万到25万元之间的部分,征收1%;

25万到40万元之间的部分,征收1.5%;

40万到200万之间的部分,征收2%;

200万元以上的部分,征收2.5%。

省税折扣要求:按房价最多折扣$4,000加元。买房人必须市18岁以上加拿大公民或永久居民,买房后9个月内要入住,买房人和其配偶在全球范围内没有其他房子。

7、贷款相关费用:贷款金融机构有可能收取加拿大房产的估价费﹑加拿大房产按揭贷款费及利率调整支出,目前商业贷款利率5%—5.2%,这些费用各约二、三百元,高额贷款(75%以上)有可能被要求买贷款保险。

8、地税(Property Tax):加拿大多数房屋产权是终生拥有,所以在加拿大买房每年都必须缴纳物业税。在安省,地税约为房价的0.5%-1.7%。地税的计算取决于房子所在的城市人口密度、房子的市值、房型、占地面积、区域、社区设施、学校等。每个城市人均占地面积不同,所以大城市地税低些,偏远的小城市地税略高

9、新房(期房)合并销售税(Harmonized Sale Tax HST):在安省购买新房时要付房价的13%的HST,合并销售税包括省销售税(Provincial Sale Tax,PST)8%和联邦Federal商品和服务税(Good and Services Tax, GST)5%。一般房产合同上的房价都是税前价+13%HST减退税部分。对于符合条件的买家,有一定的退税。

符合条件的有两种:一种时买来自住,作为自己的主要居住房;另一种时买来出租,作为租客的主要居住房。这两种情况退税的金额时一样的,不一样的时操作方式和现金流。自住房的买家可以把退税部分转让(Assign)给房产商,由房产商代替买家申请退税,税务局会将退税部分直接给房产商。这样房产商就可以在交接房产的时候向买家少收可以退回的那一部分HST。所以一般房产合同上的房价都是税前价+13%HST减退税部分。如果是出租房,没有特别的法律条款允许买家把HST转让(Assign)给房产商。所以买家在交房的时候要先多付房产商可退税部分,然后在找到租客后提供至少一年租约合同申请退税。可退税部分的计算方式如下:安省的合并税是13%,其中5%是联邦Fedreal部分,8%是安省Provincal部分。通常买房律师在交接的时候,会给买家一个计算清单。

因为房产合同上的房价是税前价+13%HST-退税。根据联邦和安省退税计算的不同,可以分四个房价区间:35万以下、35-40万、40-45万以及45万以上。

 联邦Fedeal退税

a)税前价35万以下的房子,退36%,退税=税前价x5%x36%,最多        退$6,300;

b)税前价35万到40万的房子,退税=6,300x(45万-税前价)/10万。        例如:40万的税前房子,退税=6,300x(45万-40万)/10万        =$3,150;

c)税前价45万以上的房子,没有联邦Federal部分的退税。

安省Provincial退税

a)税前价不到40万的房子,退75%,退税=税前价x8%x75%.例       如:40万的税前房子,退税=40万下%像5%=$24,000;

b)税前价40万以上的房子,一律退$24,000;

 

10、管理费(maintenance fee) 购买城市屋及公寓须每月缴纳管理费,管理费的账单每个月从业主处收取。这个费用高低是许多买家在购屋时考量部分。

11、房屋交割时的调整费(Adjustment Fee)房屋交割当天的地税、水、电、煤气费、物业管理费由买家负担,律师会列出卖家支付过的上述费用,买家要在交割日付给卖方,这个调整费一般在$500-$3000加币以内。

12道理开发费(Development Fee)部分无管理费的新房,比如镇屋,有个道路水电开通费用,这个费用直接由管理公司交给政府。通常这种房子,停车位得另行支付月费。

13、杂项开支:不可忽视的费用如搬家费、装潢费、整修费、采购家具费等。另外须自备多少钱,浮动利率好还是固定好,什麽房子适合,如何出价等,都是首购族关心的话题。