租房: 租客选择篇
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柏拉图说过“开始是工作中最重要的部分！”良好的开始是成功的一半。这在民宅租赁中, 尤其是这样。挑选好租客，将会对你的租赁生意起到事半功倍的效果。
在安省挑选租客，必须严格遵守安省人权法（Ontario Human Rights Code）和安省民租法（Residential Tenancies Act, Ontario）, 不得以种族，肤色，性别，性取向，身体残疾，宗教，年龄，出生地，来自国家，家庭人口数量，家庭结构，职业等作为选取标准。如果房东或者代理人在言语或者实际行为中流露出以以上那些标准选取租客，就很有可能会被租房申请者以被歧视的名义起诉。所以房东一定要明确那些标准是合法的，哪些标准是非法的，而不是从自己设立的主观标准去挑选房客。
挑选租客，有两个合法的标准，一个是财务品德，一个是财务能力。笔者再给房东们加一个隐性标准：租客是否与房东和房子相配，这是一个主观标准，需要房东自己把握。
挑选租客的三大标准
第一个标准是财务品德
财务品德是个最为重要的指标，在北美，财务品德往往反映在一个人的信用记录上。德才兼备，以德为先，挑选租客和挑选员工一样，要把一个人的财务品德放在首位。信用记录反映了一个人的基本财务品德。如果出现过欠债，破产，过度债务，信用分数会大受影响，在租房，贷款，甚至申请工作都会遇到困难。和中国国内的档案一样，信用记录是跟随着人的一生的，由第三方机构记录和保存，自己无法修改。笔者遇上过部分医生和律师等专业人士，尽管他们收入很高，但是他们的信用分数很低，甚至可以说很差，遇到这样的情况，房东要三思而行，因为尽管他们收入很高，但是他们花费更大，入不敷出，房租可能是他们要考虑支付的最后选项，赖租的可能性会很大。对低信用的申请者，一定要了解是什么原因导致的低信用，然后采取相应的措施。对于低信用或者没有信用记录的人，可以采取担保人的方式，前提是担保人有较好的信用纪录和足够的财务能力。担保人在法律上承担着和被担保人同样的责任和义务，一般需要对被担保人有足够的信任和较深的私人关系，才会去作这样的角色。如果长期在本地生活的申请者无法找到合适担保人，说明了他/她在个人社会关系中的脆弱信用状况，房东需要谨慎。
还有个检验财务品德的指标是租客提供的以前房东对租客的评价。当然，前房东的评价不一定准确（前房东可能想把租客送走，以正面评价为主）。没有了利害冲突，也许前前房东的评价更加客观。请注意，房地产经纪通过房产登记系统可以查到租客提供的房东信息是否属实，而非租客请的托儿。
第二个标准是财务能力
判断财务能力的标准是收入和资产。首先要考虑收入，收入往往和职业相关，除了收入的高低之外，也要考虑收入的稳定性。笔者在实践过程中，发觉不少租客对自己的财务能力过于乐观，往往把自己收入的很大一部分用来支付房租，其实他们完全可以下降一下自己的租房档次，以便更轻松地支付房租。房东一定要有个客观标准，在安省，租客的租金和收入之比最后不要超过35%，不然租客会有很大的困难缴纳房租，最后对房东和房客都不利。当然，收入不够的话，资产也是一个重要的考虑。资产主要看要过去3-6个月的银行现金账号里的收支状况，以保证租客有足够的现金支付房租。租客如果能提供其它资产证明，比如说房产证明，也可以证明租客一定的财务能力。
第三个标准是相配原则
相配原则是一个主观的标准，房东或者其代理人最好能面试下租客，以感觉下租客的沟通方式，租客的性格特点，租客的家庭状况，然后考虑下自己是否能和租客友好相处，能否对租客进行有效管理，当然，这些都是主观感受，有时不一定准确。有的房东第一感觉比较灵敏，对风险有本能地反应。另外还要考虑租客是否与房子和社区相配。租客与租房和社区相配，租客会住的比较舒服舒心，以后对租客管理也会比较顺畅。
如何拒绝申请者？
房东在拒绝租客的时候，财务品德和财务能力可以作为两个明确的拒绝理由。相配原则作为一个拒绝的理由，房东最好不要具体化。房东拒绝租客可以是这个房子不适合租客，而不用提供任何具体理由。有的房东礼貌起见，不直接拒绝，而是以拖延为主，不做决策，让租客知难而退。笔者觉得直截了当，简明利落可能更好，如果不是因为财务品德和财务能力的原因，以房子不合适租客的这个笼统理由为佳，不要提供其它具体理由。拒绝租客要礼貌，合法，专业，不让人有任何歧视的感觉。
租客必须提供的四个文件
1. 身份证明（驾照或者护照复印件），用于核实身份。面试的时候，需要把真实的人和身份证对应起来。
2. 租客申请表格（必须要有租客的签名），用于了解租客的背景，并且获得租客的授权，去查询租客的信用记录。申请表格需要填写完整，租客提供的前房东，雇主，两个推荐人需要电话去核实下。
3. 信用记录，必须获得租客的授权（租客签名的申请表），才能查询租客的信用记录。即使租客已经提供信用记录，房东一定要独立地去查询，以核实下真实性
4. 收入证明/ 资产证明，（工资单，所在单位提供的工作证明，纳税证明等。如果没有收入证明或者收入过低，需要银行存款证明，房产证明等）工作证明可以通过电话核实，房产证明可以通过房地产经纪查询房产登记系统核实。
租客自愿提供的其它附属文件
1. 履历（可用网上简历取代，Linkedin，或者 Facebook，从Facebook上，也许你能看到很多潜在租客的信息，比如说是否养宠物）
2. 房产证明
3. 其它职业证书（律师证明等）
4. 担保人证明（如果收入或者信用不够的话）
笔者在挑选租客的过程中，遇上了不少造假材料，但是通过相互验证，查询房地产登记信息，信用记录分析，面试，基本上都能很快找出蛛丝马迹，及时排除不良租客。在加拿大，伪造文件是重罪，租客提供虚假信息和伪造材料，属于违法犯罪行为，是绝对需要防范的.
最后，笔者要强调的一点是，挑选租客一定要面试下，如果出于特殊情况无法当面面试，也可以用视频方式进行面试。面试往往可以让房东有一个直观本能的感觉，这个租客是否值得信任，这个房子是否适合这个租客。当然，有的不良租客善于伪装，这需要房东或者代理人通过自己的经验和技巧去判断。
很多房东会把挑选租客的工作让专业的房地产经纪去作，这是一个明智的选择。因为挑选租客非常重要，专业的房地产经纪有多个系统可以查询和验证租客的相关资料，同时也有足够的经验和技巧去审查面试租客，至少可以保证不合格的租客不被入选，可以大大降低房东的风险。因为安省民租法对租客的巨大保护，笔者强烈建议房东在挑选租客的时候尽量寻求房地产经纪的帮助，以减少不良租客带来的巨大风险。