湾区康柯德通过租金管制 更多城市料跟进

旧金山标准报(SF Standard)报道，康柯德(Concord City)市议会近日投票通过了一项租金管制条例，限制于1995年前建造的公寓大楼的年租金涨幅，在3%或地区通货膨胀率的60%以内，以较低者为准。

在圣巴布洛、匹兹堡和位于马连县的拉克斯珀，租金管制条例将租金涨幅限制在3%或地区通货膨胀率的60%以内；雷德伍德城提案的限制幅度则是在5%或地区通货膨胀率的60%以内。

几十年来，房东团体与部分经济学家不断地批评租金管制，限制了房东每年修正房租的涨幅。他们认为，从长远来看，这类租金限制会阻碍开发商建造新公寓，反而导致房屋价格更加昂贵。

然而，租金管制的支持者表示，为了应对居住成本迅速上涨，租户有立即受到保护的需求；不久的将来，会有更多位于湾区的城市将跟进这些租金管制措施。

租户权益倡导组织Rising Juntos的执行董事劳克林(Rhea Laughlin)表示，多个组织花了近八年的时间才得以在康科德市通过租金管制条例。她说，在那段时间里，许多家庭因房价过高而必须搬离自己的家。

依据房屋出租网站Apartment List的数据，康柯德市一房公寓的租金要价中位数从2017年约1600美元升至2024年1950美元，涨幅超过20%。加州的租金中位数整体以同样的速度成长，从1530美元上涨到1830美元。

数十年来，加州中约有十几个城市，包括旧金山、屋仑(又译奥克兰)、柏克莱和圣荷西等，均实施了租金管制。依据法律网站Nolo的报道，里士满和山景城于2016年通过了租金管制规范，现在更有约30座城市在某程度上制定了类似法律。

加州立法机关亦于2019年通过了一项适用于全州的租金管制法，将年租金涨幅限制在10%或地区通货膨胀率5%(以较低者为准)，但当地的租金管制倡议者仍认为上限过高。

房东和不动产团体长期以来一直反对租金管制，称该政策会排除因暂停驱逐而难以支付成本的小店经营者。房东和不动产团体经常引用部分经济学家的观点，认为租金管制在短期内虽对现有租户有帮助，但会抑制建设动力，进而导致住房负担能力的下降。

斯坦福大学2019年发表的一项研究还发现，1994年旧金山扩展租金管制法，使租户在房屋中停留的时间更长，但也减少了房屋出租的存量，因为许多房东将他们的公寓改造成宿舍套房或翻修，以避免受到法律的影响。

租金管制对房屋建设的潜在影响，是YIMBY Action等住房倡议团体对该政策持更谨慎立场的主要原因。YIMBY Action旧金山组织总监纳托利(Jane Natoli) 表示，虽然租金管制是“一项极其重要的稳定政策”，但如果过于严格地限制，也会阻碍建设发展。她并表示，当原始租金已经很高时，租金管制并不有效。

湾区大多数新法令以及加州的租金管制法仍有例外不适用者，例如附属住宅单元或单户住宅，且租金上限的规定也不适用于较新的建物。

纳托利认为，对其他城市是否会效仿康科德的租金管制是难以知晓的。她认为有些城市会决定不限制租金上涨幅度，但专长于租赁相关领域，并曾协助起草许多近期租金管制条例的律师西蒙-韦斯伯格(Leah Simon-Weisberg)，对于未来的情况是乐观的。她预计，每年将约有5至10座城市会努力朝通过租金管制相关规范的方向前进，并表示，“最终，每个城市都会有租金管制的规范”。